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重庆市鼓励投资建设公共停车场指导意见政策解读

作者:本站 来源:网络 点击:4290 次 发布时间:2015-01-12

:近日,市政府办公厅出台了《重庆市人民政府办公厅关于鼓励投资建设公共停车场的指导意见》(渝府办〔2014〕45号,以下简称《指导意见》),为便于社会了解、掌握政策内容,理解、配合、支持政策推行,经重庆市政府网约稿,市城乡建委针对有关问题作出如下政策解读:
  一、出台《指导意见》的背景
  近年来,随着我市经济水平的提高和汽车产业的不断发展,汽车作为一种日常交通工具已经进入越来越多的普通家庭,但同时伴随而来的停车矛盾也越来越突出。城市停车设施主要包括配建停车场、公共停车场、占道停车场三种类型。从我市主城区目前状况来看,主要存在以下三个方面问题:
  (一)停车设施供给总量不足。2013年底,主城区汽车(不含摩托车、农用运输车、挂车等)保有量约79.2万辆,主城区停车泊位约60.7万个,停车泊位缺口达30万个以上。随着机动车保有量的快速增长,停车泊位缺口呈扩大趋势。在区域分布上,商圈、老旧居住区“停车难”问题显得尤为突出。
  (二)停车设施供给结构不平衡。三类停车设施合理的供给比例为:配建停车80%~85%、公共停车10%~17%、占道停车3%~5%,而我市主城区目前的供给比例为93%、1%、6%,供给结构严重不平衡,公共停车场严重短缺,不仅导致停车设施供给总量不足,供需缺口加大,同时也导致占道停车现象无限蔓延,降低了道路的通行效率。 
  (三)公共停车场社会投资意向低。主城区规划公共停车场地块共1003处,占地约731.6公顷,目前基本未实施,原因大致归为两个方面:一是规划用地问题,主要反映在选址不合理、地块面积偏小且不规则、多为绿地兼容用地等;二是投资效益问题,主要反映在拆迁量大、土地成本高、收费价格受限等,导致投资效益低,投资回收期长,社会资金不愿进入公共停车场投资领域。
  三类停车设施中,“配建停车”占比最大,只需按现行政策稳步推进,总量将持续增长;“占道停车”占比最小,只需规范管理,总量上不会有大的增量;因此,要解决当前“停车难”问题,重点还在于解决“公共停车”的问题。因此,从扩大公共停车供给总量、调整公共停车供给结构、吸引社会资金投资建设公共停车场的角度,有必要通过制定《指导意见》对公共停车场的建设提供政策引导。
  二、《指导意见》的主要内容
  《指导意见》定位为我市停车场建设和产业发展的指导性政策文件,分指导思想、适用范围、鼓励政策和保障措施4个部分。
  指导思想:明确了按照“配建为主、公共为辅、占道停车为补充”和“统一规划、市场运作、政策支持、自主经营”的总体思路,坚持“谁投资、谁受益”的原则,建立健全“投资-建设-经营”为一体的公共停车场市场化运作机制。
  适用范围:明确为主城区范围内符合规划修建的,向公众开放、满足公共停车需求的经营性立体停车场,不包括地面平面式停车场。适用范围还明确了具体6种类型的公共停车场。
  鼓励政策:提出了9项鼓励性政策,包括规划指标、建设用地、配套设施、经营开发、特许管理、产权权益、外部环境、财政扶持、金融支持等方面。
  保障措施:为顺利推进公共停车场建设,从加强统筹协调、落实主体责任、推动有序建设等3个方面提出相应的保障措施。
  三、重点关注的几个问题
  (一)关于停车场适用范围的调整
  由于我市地形较为特殊,很多规划公共停车场用地实施难度较大,尤其是中心城区和老旧城区,可利用空间十分有限,只有通过适当放宽公共停车场建设用地的类型,利用地下空间、闲置地块等全方位开拓停车空间,才能够突破公共停车场建设的多重瓶颈。
  经多个部门的论证分析,适用范围中除按照规划选址单独建设的公共停车场用地外,还鼓励利用规划公园绿地、广场、地下人防工程等地下空间建设公共停车场;鼓励党政机关、学校、医院等企事业单位充分利用自有用地建设公共停车场;对于一些有条件的人防工程或既有停车场,通过功能改造、加层等形式进行扩容,充分利用可用空间。
  (二)关于停车场容积率计算方式的调整
  《重庆市城市规划管理技术规定》中规定,地面以上的停车场也应纳入容积率计算。为了鼓励公共停车场的建设,在地下空间不足的情况下,可设置一定数量的地上停车设施,所占面积不计入容积率。同时,鼓励建设项目超额配建公共停车泊位,超额配建部分不计入容积率。通过对容积率计算方式的调整,使得建设单位能够充分利用建筑空间面积建造更多的停车泊位。
  (三)关于供地方式的调整
  按照现有的政策投资建设公共停车场,项目土地成本高、投资回收期较长,导致公共停车场建设社会投资意向低。因此对新建公共停车场建设用地,以行政划拨方式供地,原则上按照实际发生的征地(征收)费用收取划拨土地成本费。
  (四)有关公共停车场经营的优惠政策
  1、经营方式
  公共停车场投资建设由政府授权特许经营。特许经营权通过招标的方式取得,期限原则上不超过30年。取得特许经营权的单位负责公共停车场的投资、建设、自主经营。同时,公共停车场项目可以办理房地产权证(机械式停车位除外),土地使用权期限原则上不超过公共停车场特许经营权期限。
  2、允许设置附属经营设施
  为增加投资收益,缩短投资回收期,《指导意见》提出,单独选址建设的公共停车场,其附属经营设施的比例原则上不超过总建筑面积的15%。对于一些比较特殊的区域(如轨道站点周边换乘停车场),可通过专项论证来确定附属经营设施的比例。
  3、允许部分类别增值服务
  若项目符合广告位设置的要求,经批准后可以设置广告位;可在附属经营设施区域内开展汽车美容、快修、汽车租赁等配套增值服务。
  4、允许调整收费标准
  目前,公共停车场的收费标准实行市场调节价。为突破投资收益瓶颈,适度提高公共停车场收益,对于单独选址建设的公共停车场收费标准实行市场调节价,经价格主管部门批准,投资经营者可以根据停车位使用情况自主定价。其他停车场维持现有价格政策不变。
  (五)公共停车场建设的资金补助政策
  为吸引社会投资,降低投资成本,对新建、改扩建公共停车场项目(含配建附属经营设施)全额免缴城市建设配套费、防空地下室易地建设费、绿化赔偿费等行政事业性收费。建设项目按停车泊位配建标准超额配建的停车面积全额免缴城市建设配套费。
  由于主城各区对停车场建设资金投入、财政支持力度的实际情况不同,接下来由各区人民政府和北部新区管委会可结合本地实际,自行制定补助标准和补助办法。为调动各区政府的积极性,市级财政已将安排专项资金支持各区建设公共停车场。
  (六)对停车场经营环境的优化
  为了避免公共停车场出现停车周转率低、空置现象,保障公共停车场的收益,尽量缩短其整个投资成本的回收期,在公共停车场达到饱和以前,周边200米范围内不得设置临时占道停车点。对于已经设置的临时占道停车点,在公共停车场正式营业之日起一律撤除。另外,停车场所在区政府负责配套建设,包括公共停车场周边的人行过街设施、地下车库连接道、交通标示标牌等基础设施,与项目同步投入使用。加快建设停车诱导系统和停车信息公众服务平台,引导车辆合理停放、提高停车泊位的利用率和周转率。
  四、政府咨询途径
  重庆市城乡建设委员会、重庆市发展和改革委员会、重庆市财政局、重庆市国土房管局、重庆市规划局、重庆市市政管理委员会等。
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